Giá bồi thường đất căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, loại đất, vị trí và diện tích được công nhận. Hướng dẫn cách kiểm tra phương án bồi thường.
Khi nhận được phương án bồi thường, nhiều người chỉ nhìn vào tổng số tiền rồi so sánh với giá mua bán đất ngoài thị trường. Tuy nhiên, muốn biết giá bồi thường đất có đúng hay không, người dân phải kiểm tra đầy đủ loại đất, vị trí đất, diện tích được bồi thường, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và thời điểm áp dụng.
Đặc biệt, từ năm 2026, cơ chế xác định giá đất tính bồi thường đã có thay đổi quan trọng. Theo khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất dùng để tính tiền bồi thường được xác định theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Xem Nghị quyết 254/2025/QH15.
Giá bồi thường đất được tính theo công thức nào?
Về cơ bản, tiền bồi thường về đất có thể được kiểm tra theo công thức:
Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất được bồi thường × Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
- Diện tích được bồi thường không phải lúc nào cũng bằng toàn bộ diện tích đang sử dụng;
- Giá trong bảng giá đất phụ thuộc vào loại đất, tuyến đường, vị trí và khu vực;
- Hệ số điều chỉnh giá đất, thường gọi là hệ số K, do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
- Một số loại đất có thời hạn sử dụng còn phải tính đến thời hạn sử dụng đất còn lại.
Ví dụ: một hộ gia đình được công nhận bồi thường 100 m² đất ở; giá trong bảng giá đất tại vị trí đó là 20 triệu đồng/m²; hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.
Tiền bồi thường về đất được tính:
100 m² × 20 triệu đồng/m² × 1,5 = 3 tỷ đồng.
Đây chỉ là tiền bồi thường về quyền sử dụng đất, chưa bao gồm tiền bồi thường nhà ở, công trình, cây trồng, chi phí di chuyển và các khoản hỗ trợ khác.
Sáu căn cứ cần kiểm tra để biết giá bồi thường đất có đúng không
1. Loại đất được xác định để bồi thường
Đây là căn cứ đầu tiên và có ảnh hưởng lớn nhất đến số tiền bồi thường.
Cơ quan thu hồi đất phải xác định diện tích bị thu hồi thuộc loại nào:
- Đất ở;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất trồng cây hằng năm;
- Đất thương mại, dịch vụ;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất nông nghiệp khác;
- Đất có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc có nguồn gốc phức tạp.
Giá đất ở thường cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp. Vì vậy, nếu đất đã được sử dụng làm nhà ở ổn định nhưng phương án chỉ bồi thường theo giá đất nông nghiệp, người dân cần kiểm tra lại:
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Thời điểm bắt đầu sử dụng;
- Giấy tờ mua bán hoặc chuyển nhượng;
- Hồ sơ kê khai, đăng ký nhà đất;
- Giấy phép xây dựng;
- Biên lai thuế;
- Khả năng được công nhận quyền sử dụng đất ở.
Việc trên sổ ghi loại đất gì là căn cứ quan trọng, nhưng trong một số trường hợp chưa phải là căn cứ duy nhất. Đất chưa có sổ hoặc sử dụng khác với loại đất ghi trên sổ vẫn cần được xác minh nguồn gốc và điều kiện pháp lý cụ thể.
2. Diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường
Không nên chỉ kiểm tra đơn giá. Người dân phải kiểm tra cả diện tích được công nhận bồi thường.
Ví dụ, thực tế gia đình đang sử dụng 200 m² nhưng phương án chỉ tính bồi thường 120 m². Khi đó, dù đơn giá áp dụng đúng thì tổng số tiền vẫn có thể bị thiếu.
Cần đối chiếu:
- Diện tích trên Giấy chứng nhận;
- Diện tích đo đạc thực tế;
- Mốc giới sử dụng đất;
- Biên bản kiểm kê;
- Hồ sơ địa chính;
- Phần diện tích tăng thêm;
- Phần đất thuộc hành lang bảo vệ công trình;
- Phần đất lấn, chiếm hoặc sử dụng không có giấy tờ;
- Phần đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Nếu có chênh lệch diện tích, cơ quan có thẩm quyền phải xác minh nguyên nhân, không thể chỉ căn cứ vào một con số trong hồ sơ mà bỏ qua hiện trạng và quá trình sử dụng đất.
3. Bảng giá đất đang áp dụng tại địa phương
Theo quy định áp dụng từ năm 2026, giá bồi thường được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Mỗi tỉnh, thành phố có bảng giá đất riêng. Trong bảng giá đất, cùng một tuyến đường nhưng giá có thể khác nhau tùy theo:
- Đoạn đường;
- Vị trí 1, 2, 3 hoặc 4;
- Mặt tiền hay hẻm;
- Chiều rộng hẻm;
- Khoảng cách từ thửa đất đến đường chính;
- Khu vực đô thị hay nông thôn;
- Loại đất;
- Khả năng tiếp cận giao thông;
- Điều kiện kết nối hạ tầng.
Người dân cần yêu cầu cơ quan lập phương án chỉ rõ:
- Áp dụng quyết định ban hành bảng giá đất nào;
- Giá đất tại tuyến đường nào;
- Thửa đất thuộc vị trí mấy;
- Vì sao xác định thửa đất ở vị trí đó;
- Bảng giá có hiệu lực tại thời điểm nào.
Không nên chấp nhận một con số đơn giá mà không có quyết định và điều khoản cụ thể làm căn cứ.
4. Hệ số điều chỉnh giá đất – hệ số K
Hệ số K được sử dụng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất cho phù hợp với trường hợp áp dụng.
Ví dụ:
- Giá đất trong bảng giá: 15 triệu đồng/m²;
- Hệ số điều chỉnh: 1,8;
- Giá đất tính bồi thường: 27 triệu đồng/m².
Người dân cần kiểm tra:
- Địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất chưa;
- Hệ số áp dụng cho loại đất nào;
- Hệ số áp dụng tại khu vực, tuyến đường hoặc vị trí nào;
- Hệ số có áp dụng cho mục đích tính tiền bồi thường hay không;
- Thời điểm có hiệu lực của quyết định ban hành hệ số.
Cùng một tỉnh nhưng hệ số K có thể không giống nhau giữa các khu vực và mục đích sử dụng đất.
Chẳng hạn, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, áp dụng từ ngày 01/7/2026. Xem văn bản tại Công báo TP.HCM.
5. Vị trí và đặc điểm thực tế của thửa đất
Hai thửa đất ở gần nhau chưa chắc có giá bồi thường giống nhau.
Giá đất còn phụ thuộc vào:
- Có mặt tiền đường hay không;
- Tiếp giáp một hay nhiều mặt đường;
- Hẻm rộng hay hẹp;
- Khoảng cách đến đường chính;
- Hình thể thửa đất;
- Khả năng tiếp cận;
- Tình trạng hạ tầng;
- Mục đích và khả năng sinh lợi;
- Các hạn chế đối với quyền sử dụng đất.
Một sai sót thường gặp là thửa đất có mặt tiền nhưng lại bị xếp vào vị trí trong hẻm, hoặc hẻm rộng nhưng áp dụng mức giá của hẻm nhỏ. Đây là căn cứ để yêu cầu cơ quan bồi thường kiểm tra lại.
6. Thời điểm áp dụng giá bồi thường
Thời điểm áp giá đặc biệt quan trọng vì bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể thay đổi.
Người dân cần kiểm tra:
- Thời điểm thông báo thu hồi đất;
- Thời điểm kiểm kê;
- Thời điểm phê duyệt phương án bồi thường;
- Thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất;
- Thời điểm bảng giá đất có hiệu lực;
- Thời điểm hệ số K có hiệu lực;
- Hồ sơ có thuộc trường hợp chuyển tiếp hay không.
Theo Luật Đất đai 2024, việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và minh bạch. Xem Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Đối với phương án lập trước năm 2026 hoặc hồ sơ đang giải quyết chuyển tiếp, cần xem cụ thể thời điểm phê duyệt và quy định chuyển tiếp để xác định áp dụng cơ chế giá đất cụ thể hay bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh.
Giá bồi thường có phải bằng giá mua bán ngoài thị trường không?
Không thể mặc nhiên lấy giá rao bán hoặc giá giao dịch của một thửa đất bên cạnh để yêu cầu bồi thường đúng bằng mức đó.
Giá quảng cáo có thể không phải giá giao dịch thật. Ngoài ra, mỗi thửa đất có thể khác nhau về pháp lý, vị trí, diện tích, hình thể và khả năng xây dựng.
Tuy nhiên, thông tin chuyển nhượng thực tế vẫn có giá trị tham khảo khi đánh giá tính hợp lý của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Người dân có thể thu thập:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
- Thông tin giao dịch thành công;
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ định giá của ngân hàng;
- Chứng thư thẩm định giá;
- Giá bồi thường của các hộ có điều kiện tương tự;
- Dữ liệu giá đất do cơ quan nhà nước công bố.
Các tài liệu này đặc biệt cần thiết khi cho rằng việc xác định vị trí, hệ số hoặc dữ liệu đầu vào chưa khách quan.
Cần yêu cầu cung cấp những tài liệu nào?
Để kiểm tra giá bồi thường đất, người dân nên đề nghị cung cấp:
- Quyết định thu hồi đất;
- Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Bảng tính chi tiết tiền bồi thường của hộ gia đình;
- Quyết định ban hành bảng giá đất;
- Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất;
- Bản đồ hoặc tài liệu xác định vị trí thửa đất;
- Biên bản đo đạc, kiểm kê;
- Hồ sơ xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất;
- Tài liệu xác định loại đất;
- Biên bản lấy ý kiến và đối thoại;
- Văn bản giải trình về ý kiến không đồng ý của người dân;
- Căn cứ xác định giá nhà, công trình và tài sản trên đất.
Nếu phương án chỉ ghi một số tiền tổng cộng mà không nêu cách tính, người dân nên yêu cầu cung cấp bảng tính chi tiết trước khi ký xác nhận đồng ý.
Dấu hiệu cho thấy giá bồi thường đất cần được xem xét lại
Người dân nên yêu cầu giải thích, kiến nghị hoặc khiếu nại khi phát hiện:
- Xác định đất ở thành đất nông nghiệp;
- Không công nhận đầy đủ diện tích đủ điều kiện bồi thường;
- Áp sai tuyến đường hoặc vị trí đất;
- Bỏ sót hệ số điều chỉnh giá đất;
- Áp dụng hệ số K không đúng khu vực;
- Sử dụng bảng giá đất đã hết hiệu lực;
- Không giải thích căn cứ hình thành đơn giá;
- Các hộ có điều kiện giống nhau nhưng được áp giá khác nhau;
- Không tính phần diện tích tăng thêm hợp pháp;
- Bỏ sót nhà, công trình hoặc tài sản trên đất;
- Không tính các khoản hỗ trợ;
- Giá đất tái định cư quá cao nhưng giá đất bị thu hồi lại được xác định quá thấp mà không có căn cứ rõ ràng.
Phân biệt tiền bồi thường đất và tổng quyền lợi được nhận
Giá bồi thường đất chỉ là một phần trong toàn bộ phương án.
Người có đất bị thu hồi còn có thể được xem xét:
- Bồi thường nhà ở và công trình xây dựng;
- Bồi thường cây trồng, vật nuôi;
- Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Hỗ trợ ổn định đời sống;
- Hỗ trợ ổn định sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
- Hỗ trợ di chuyển;
- Hỗ trợ thuê nhà, tạm cư;
- Bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
- Các khoản hỗ trợ khác do địa phương quy định.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; một số nội dung đã được sửa đổi, bổ sung bởi các quy định ban hành sau đó. Xem Nghị định 88/2024/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Không đồng ý với giá bồi thường thì phải làm gì?
Khi cho rằng giá bồi thường chưa đúng, người dân nên thực hiện theo trình tự:
- Yêu cầu cung cấp đầy đủ bảng tính và căn cứ pháp lý;
- Đối chiếu loại đất, diện tích, vị trí, bảng giá và hệ số K;
- Gửi văn bản kiến nghị trong giai đoạn lấy ý kiến phương án;
- Tham gia đối thoại và yêu cầu lập biên bản;
- Khiếu nại quyết định phê duyệt phương án hoặc quyết định thu hồi đất nếu có căn cứ;
- Khởi kiện vụ án hành chính nếu việc khiếu nại không bảo đảm quyền lợi.
Việc đã nhận tiền bồi thường không đương nhiên làm mất quyền khiếu nại. Tuy nhiên, nếu chưa đồng ý, người dân nên ghi rõ rằng việc nhận tiền không đồng nghĩa với việc từ bỏ quyền kiến nghị, khiếu nại hoặc khởi kiện.
Xem thêm về: Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Luật sư kiểm tra giá bồi thường đất
Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh hỗ trợ người có đất bị thu hồi:
- Kiểm tra căn cứ thu hồi đất;
- Xác minh nguồn gốc và loại đất;
- Đánh giá diện tích đủ điều kiện bồi thường;
- Kiểm tra bảng giá đất và hệ số K;
- Kiểm tra vị trí, tuyến đường và đơn giá;
- Đối chiếu giá đất bị thu hồi với giá tái định cư;
- Xác định các khoản bồi thường, hỗ trợ bị bỏ sót;
- Soạn đơn kiến nghị, khiếu nại;
- Đại diện tham gia đối thoại;
- Bảo vệ quyền lợi trong vụ án hành chính.
Kết luận
Muốn biết giá bồi thường đất có đúng hay không, người dân không nên chỉ so sánh với giá mua bán ngoài thị trường. Cần kiểm tra đồng thời sáu yếu tố: loại đất, diện tích được bồi thường, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, vị trí thửa đất và thời điểm áp dụng.
Từ năm 2026, công thức quan trọng cần ghi nhớ là:
Giá đất tính bồi thường = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất
Nếu một trong các yếu tố trên bị xác định sai, tổng số tiền bồi thường có thể chênh lệch rất lớn. Vì vậy, người dân nên yêu cầu cung cấp bảng tính chi tiết và kiểm tra hồ sơ trước khi ký đồng ý với phương án.
Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh – Đồng hành bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong các vụ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Lưu ý: Cơ chế áp dụng có thể khác đối với hồ sơ chuyển tiếp hoặc phương án đã được phê duyệt trước thời điểm quy định mới có hiệu lực.
