Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất từ khảo sát quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư đến đất đai, môi trường, xây dựng và PCCC.
Dự án đầu tư có sử dụng đất thường phải đồng thời tuân thủ nhiều nhóm quy định về đầu tư, đất đai, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, môi trường và phòng cháy, chữa cháy.
Đây không phải là một thủ tục hành chính riêng lẻ. Nhà đầu tư phải thực hiện một chuỗi thủ tục có liên quan chặt chẽ với nhau, từ khảo sát địa điểm, kiểm tra quy hoạch, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất cho đến xây dựng và đưa dự án vào hoạt động.
Nếu thực hiện sai thứ tự, doanh nghiệp có thể gặp nhiều rủi ro như:
- Đã nhận chuyển nhượng đất nhưng không được chấp thuận dự án;
- Địa điểm không phù hợp quy hoạch;
- Không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất;
- Phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
- Chậm được giao đất, cho thuê đất;
- Không được cấp giấy phép xây dựng;
- Phải điều chỉnh lại hồ sơ môi trường hoặc PCCC;
- Dự án chậm tiến độ và có nguy cơ bị chấm dứt hoạt động hoặc thu hồi đất.
Vậy quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất gồm những bước nào?
Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?
Có thể hiểu dự án đầu tư có sử dụng đất là dự án cần một diện tích đất cụ thể để xây dựng, vận hành và thực hiện mục tiêu đầu tư.
Các dự án phổ biến gồm:
- Nhà máy, nhà xưởng sản xuất;
- Kho hàng, trung tâm logistics;
- Dự án thương mại, dịch vụ;
- Khu đô thị, khu dân cư, dự án nhà ở;
- Bệnh viện, trường học, cơ sở giáo dục;
- Khu du lịch, nghỉ dưỡng;
- Dự án năng lượng;
- Công trình xử lý chất thải;
- Dự án nông nghiệp hoặc nông nghiệp công nghệ cao;
- Dự án khai thác, chế biến khoáng sản.
Tùy nguồn gốc đất và mục tiêu dự án, nhà đầu tư có thể tiếp cận đất thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất theo quy định.
Quy trình 9 bước thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
Bước 1: Khảo sát địa điểm và thẩm định pháp lý khu đất
Trước khi đặt cọc, nhận chuyển nhượng hoặc đề xuất dự án, nhà đầu tư cần kiểm tra toàn bộ tình trạng pháp lý của khu đất.
Những nội dung quan trọng cần kiểm tra gồm:
- Loại đất và mục đích sử dụng đất;
- Người đang sử dụng đất;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Nguồn gốc được giao đất hoặc cho thuê đất;
- Hình thức trả tiền thuê đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hiện trạng sử dụng và tài sản trên đất;
- Tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp hoặc ngăn chặn;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch ngành;
- Kế hoạch sử dụng đất và khả năng chuyển mục đích sử dụng;
- Hạ tầng giao thông, điện, nước, thoát nước và xử lý chất thải;
- Các hạn chế liên quan đến hành lang bảo vệ, quốc phòng, an ninh, di tích hoặc môi trường.
Việc thẩm định pháp lý khu đất giúp doanh nghiệp xác định địa điểm có thực sự phù hợp để triển khai dự án hay không.
Bước 2: Xác định hình thức tiếp cận đất
Sau khi kiểm tra địa điểm, cần xác định nhà đầu tư sẽ tiếp cận đất theo phương thức nào.
Một số phương thức thường gặp:
- Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu trong trường hợp pháp luật cho phép;
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thuê quyền sử dụng đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng dự án hoặc mua phần vốn góp của doanh nghiệp đang thực hiện dự án.
Mỗi phương thức sẽ dẫn đến một trình tự pháp lý khác nhau. Vì vậy, không nên mặc định rằng doanh nghiệp cứ mua được đất là có thể triển khai dự án.
Bước 3: Lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư
Nhà đầu tư cần xây dựng hồ sơ đề xuất dự án, trong đó thường thể hiện:
- Thông tin nhà đầu tư;
- Mục tiêu và ngành nghề hoạt động;
- Quy mô dự án;
- Địa điểm và diện tích sử dụng đất;
- Tổng vốn đầu tư;
- Nguồn vốn thực hiện;
- Thời hạn hoạt động;
- Tiến độ góp vốn và triển khai;
- Nhu cầu lao động;
- Giải pháp công nghệ;
- Nhu cầu sử dụng điện, nước và hạ tầng;
- Đánh giá sơ bộ hiệu quả kinh tế – xã hội;
- Nội dung về môi trường theo tính chất dự án;
- Đề xuất ưu đãi và hỗ trợ đầu tư, nếu có.
Doanh nghiệp còn phải chuẩn bị tài liệu chứng minh tư cách pháp lý và năng lực tài chính như báo cáo tài chính, xác nhận số dư, cam kết hỗ trợ tài chính hoặc tài liệu về khả năng huy động vốn.
Bước 4: Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư
Không phải mọi dự án đều phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp cần đối chiếu loại dự án, quy mô, địa điểm, nhu cầu sử dụng đất và thẩm quyền quyết định để xác định có thuộc diện phải thực hiện thủ tục này hay không.
Tùy trường hợp, thẩm quyền có thể thuộc:
- Quốc hội;
- Thủ tướng Chính phủ;
- UBND cấp tỉnh;
- Cơ quan hoặc chủ thể có thẩm quyền theo quy định chuyên ngành và quy định phân cấp hiện hành.
Đối với dự án có sử dụng đất, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thường xác định các nội dung quan trọng như:
- Nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
- Mục tiêu, quy mô và địa điểm dự án;
- Diện tích đất dự kiến sử dụng;
- Tổng vốn đầu tư;
- Thời hạn hoạt động;
- Tiến độ thực hiện;
- Điều kiện đối với nhà đầu tư;
- Trách nhiệm thực hiện thủ tục đất đai, xây dựng và môi trường.
Nếu dự án có nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp còn phải xác định việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và điều kiện tiếp cận thị trường.
Bước 5: Đấu giá đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Căn cứ nguồn gốc đất và tính chất dự án, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định dự án thuộc trường hợp:
- Đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;
- Chấp thuận nhà đầu tư;
- Hoặc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nếu đáp ứng điều kiện luật định.
Đối với đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy trình có thể gồm:
- Công bố dự án;
- Chuẩn bị hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu;
- Đánh giá năng lực, kinh nghiệm;
- Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;
- Phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
- Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng dự án;
- Thực hiện thủ tục đất đai và triển khai dự án.
Nội dung này hiện được điều chỉnh trực tiếp bởi pháp luật về đấu thầu và Nghị định 115/2024/NĐ-CP.
Bước 6: Thực hiện thủ tục đất đai
Sau khi hoàn thành thủ tục đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục đất đai tương ứng.
Tùy dự án, các công việc có thể bao gồm:
- Đo đạc, lập bản đồ địa chính;
- Thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thu hồi đất;
- Xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giao đất hoặc cho thuê đất;
- Xác định giá đất cụ thể;
- Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Ký hợp đồng thuê đất;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Bàn giao đất trên thực địa;
- Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận;
- Cắm mốc giới khu đất.
Doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới, thời hạn và tiến độ đã được phê duyệt.
Pháp luật nền tảng của giai đoạn này là Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, phân cấp có liên quan.
Bước 7: Hoàn thiện quy hoạch, môi trường, xây dựng và PCCC
Sau khi dự án đã xác lập được cơ sở pháp lý về địa điểm và quyền sử dụng đất, nhà đầu tư phải hoàn thiện các thủ tục chuyên ngành.
Về quy hoạch và xây dựng
Tùy dự án, doanh nghiệp có thể phải thực hiện:
- Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết;
- Lập tổng mặt bằng;
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi;
- Thẩm định dự án và thiết kế xây dựng;
- Khảo sát xây dựng;
- Xin giấy phép xây dựng;
- Thông báo khởi công.
Các thủ tục xây dựng hiện được hướng dẫn đáng chú ý tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Về môi trường
Tùy loại hình, quy mô, công suất và yếu tố nhạy cảm về môi trường, dự án có thể thuộc diện:
- Đánh giá sơ bộ tác động môi trường;
- Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Xin giấy phép môi trường;
- Đăng ký môi trường;
- Vận hành thử nghiệm công trình xử lý chất thải.
Thuật ngữ “cam kết bảo vệ môi trường” là cách gọi theo quy định cũ. Hiện nay cần phân loại dự án theo Luật Bảo vệ môi trường để xác định đúng thủ tục phải thực hiện.
Về phòng cháy, chữa cháy
Tùy loại và quy mô công trình, doanh nghiệp phải thực hiện:
- Thiết kế giải pháp PCCC;
- Thẩm định thiết kế về PCCC;
- Trang bị phương tiện và hệ thống PCCC;
- Tổ chức nghiệm thu về PCCC;
- Xây dựng phương án chữa cháy;
- Duy trì điều kiện an toàn trong quá trình hoạt động.
Quy định hiện hành cần được đối chiếu với Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
Bước 8: Thi công, nghiệm thu và đăng ký tài sản trên đất
Trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải bảo đảm:
- Thi công đúng thiết kế và giấy phép;
- Sử dụng nhà thầu có đủ điều kiện năng lực;
- Quản lý chất lượng, tiến độ và an toàn lao động;
- Giám sát thi công;
- Nghiệm thu từng giai đoạn;
- Nghiệm thu hoàn thành công trình;
- Nghiệm thu PCCC;
- Hoàn thành các công trình bảo vệ môi trường.
Sau khi công trình hoàn thành, doanh nghiệp có thể thực hiện thủ tục hoàn công và đăng ký quyền sở hữu nhà máy, nhà xưởng hoặc tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng điều kiện.
Bước 9: Đưa dự án vào hoạt động và thực hiện chế độ báo cáo
Trước khi vận hành chính thức, doanh nghiệp cần kiểm tra việc hoàn thành các điều kiện như:
- Đăng ký doanh nghiệp và đăng ký đầu tư;
- Đất đai;
- Xây dựng;
- Nghiệm thu công trình;
- PCCC;
- Môi trường;
- Điện, nước và đấu nối hạ tầng;
- Điều kiện kinh doanh chuyên ngành;
- An toàn lao động;
- Đăng ký máy móc, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt;
- Giấy phép sản xuất hoặc giấy phép ngành nghề có điều kiện.
Trong quá trình hoạt động, nhà đầu tư phải thực hiện báo cáo đầu tư, báo cáo môi trường, nghĩa vụ tài chính về đất, thuế và các chế độ báo cáo chuyên ngành.
Quy trình trên có áp dụng giống nhau cho mọi dự án không?
Không. Chín bước trên là khung quy trình tổng quát.
Trình tự thực tế sẽ thay đổi tùy thuộc vào:
- Dự án có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư hay không;
- Đất đang do Nhà nước quản lý hay doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng;
- Dự án phải đấu giá, đấu thầu hay được giao đất không thông qua đấu giá;
- Đất đã phù hợp mục đích sử dụng hay phải chuyển mục đích;
- Dự án nằm trong hay ngoài khu công nghiệp;
- Nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài;
- Loại công trình và cấp công trình;
- Quy mô, công suất và công nghệ sản xuất;
- Mức độ tác động đến môi trường;
- Yêu cầu về PCCC và ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, doanh nghiệp nên xây dựng một sơ đồ thủ tục riêng cho từng dự án, xác định thủ tục nào thực hiện trước, thủ tục nào có thể thực hiện song song và điều kiện để chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
Những sai lầm thường gặp khi thực hiện dự án có sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng đất trước khi kiểm tra quy hoạch
Doanh nghiệp đã trả tiền mua đất nhưng sau đó phát hiện khu đất không phù hợp mục tiêu dự án hoặc không thể chuyển mục đích sử dụng.
Cho rằng có Giấy chứng nhận là được xây dựng
Quyền sử dụng đất hợp pháp không thay thế cho thủ tục đầu tư, quy hoạch, môi trường, thẩm định thiết kế, PCCC và giấy phép xây dựng.
Không xác định đúng hình thức lựa chọn nhà đầu tư
Việc nhầm lẫn giữa đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án và chấp thuận nhà đầu tư có thể làm toàn bộ phương án pháp lý không thực hiện được.
Hồ sơ các lĩnh vực không thống nhất
Tên dự án, diện tích, công suất, tiến độ và mục tiêu đầu tư trong hồ sơ đất đai, môi trường, xây dựng và PCCC phải thống nhất với nhau.
Xây dựng hoặc san lấp khi chưa đủ điều kiện
Việc san lấp, thi công hoặc đưa công trình vào sử dụng quá sớm có thể dẫn đến xử phạt, đình chỉ hoặc buộc khắc phục hậu quả.
Dịch vụ pháp lý dự án đầu tư có sử dụng đất của Song Thịnh
Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh cung cấp dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình chuẩn bị và triển khai dự án, gồm:
- Thẩm định pháp lý khu đất;
- Kiểm tra quy hoạch và điều kiện thực hiện dự án;
- Tư vấn hình thức tiếp cận đất;
- Lập hồ sơ đề xuất dự án;
- Xin chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Thực hiện thủ tục lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư;
- Tư vấn đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất;
- Tư vấn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thực hiện thủ tục môi trường;
- Thủ tục quy hoạch và xây dựng nhà máy, nhà xưởng;
- Thẩm định thiết kế và giấy phép xây dựng;
- Hỗ trợ thủ tục PCCC;
- Hoàn công và đăng ký tài sản gắn liền với đất;
- Điều chỉnh dự án, gia hạn tiến độ;
- Thẩm định pháp lý khi mua bán doanh nghiệp hoặc chuyển nhượng dự án có đất;
- Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan nhà nước.
Kết luận
Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là một chuỗi thủ tục liên ngành. Doanh nghiệp cần xác định đúng nguồn gốc khu đất, hình thức lựa chọn nhà đầu tư, trình tự đầu tư, đất đai, quy hoạch, môi trường, xây dựng và PCCC ngay từ giai đoạn chuẩn bị.
Một phương án pháp lý được xây dựng đúng ngay từ đầu sẽ giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, dự toán chính xác chi phí, kiểm soát tiến độ và tránh phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần.
Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh tư vấn và thực hiện trọn gói thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp có dự án sử dụng đất, nhà máy, nhà xưởng và dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài.
