Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất : đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, hết thời hạn và không đủ điều kiện cấp sổ.

Khi Nhà nước thu hồi đất, không phải người đang quản lý hoặc sử dụng đất nào cũng được bồi thường về quyền sử dụng đất. Việc có được bồi thường hay không phụ thuộc vào nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, thời điểm sử dụng, hình thức giao hoặc thuê đất, lý do thu hồi và điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Một số trường hợp thường gặp như đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích, đất hết thời hạn sử dụng nhưng không được gia hạn hoặc đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thể không được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

Không được bồi thường về đất không đồng nghĩa với việc mất toàn bộ quyền lợi.

Người có đất bị thu hồi vẫn có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản hợp pháp, chi phí di chuyển hoặc hưởng các khoản hỗ trợ theo quy định.

Căn cứ pháp lý

Các trường hợp không được bồi thường chủ yếu được xác định theo:

• Điều 81 Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất do vi phạm pháp luật;
• Điều 82 về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng, tự nguyện trả lại đất;
• Điều 101 về các trường hợp không được bồi thường về đất;
• Điều 105 về các trường hợp không được bồi thường tài sản;
• Điều 107 về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
• Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

Điều 101 Luật Đất đai 2024 xác định bốn nhóm chính không được bồi thường về đất, gồm đất thuộc khoản 1 Điều 107, đất do cơ quan hoặc tổ chức Nhà nước quản lý, đất bị thu hồi theo Điều 81 và khoản 1, khoản 2 Điều 82, cùng trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ ngoại lệ luật định. Xem toàn văn Luật Đất đai 2024.

1. Đất lấn chiếm có được bồi thường không?

Đất lấn chiếm thường không được bồi thường nếu người đang sử dụng không có quyền sử dụng đất hợp pháp và diện tích đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Các trường hợp phổ biến gồm:

• Lấn, chiếm đất do Nhà nước quản lý;
• Lấn, chiếm đất công;
• Lấn, chiếm lòng đường, lề đường hoặc vỉa hè;
• Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình;
• Lấn, chiếm đất của tổ chức hoặc cá nhân khác;
• Tự ý mở rộng ranh giới thửa đất;
• Xây dựng nhà, công trình trên phần đất lấn chiếm;
• Lấn, chiếm đất sau ngày 01/7/2014.

Đối với diện tích lấn, chiếm hành lang an toàn công trình, lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc đất dành cho công trình công cộng, Nhà nước có thể thu hồi để trả lại hiện trạng mà không cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích lấn chiếm.

Tuy nhiên, không nên kết luận mọi trường hợp mang tên “đất lấn chiếm” đều chắc chắn mất quyền bồi thường. Cần kiểm tra:

• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• Nguồn gốc thực tế của phần đất tăng thêm;
• Có phải lấn chiếm hay chỉ chênh lệch do đo đạc;
• Ranh giới sử dụng có thay đổi hay không;
• Đất có tranh chấp không;
• Quy hoạch đã được điều chỉnh hay chưa;
• Thửa đất có thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận không.

Nếu quy hoạch đã được điều chỉnh và phần đất đang sử dụng không còn thuộc hành lang bảo vệ, chỉ giới đường giao thông hoặc đất công trình công cộng, người đang sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, hồ sơ địa chính và thời điểm sử dụng có ý nghĩa quyết định.

2. Đất sử dụng sai mục đích

Không phải cứ sử dụng đất sai mục đích là Nhà nước lập tức thu hồi và không bồi thường.

Theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi được đặt ra khi:

1. Người sử dụng đất dùng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê hoặc công nhận;
2. Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng sai mục đích;
3. Sau khi bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm.

Ví dụ:

• Xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển mục đích;
• Dùng đất trồng cây để xây nhà xưởng;
• Dùng đất thương mại, dịch vụ làm nhà ở trái phép;
• Tự ý chuyển đất rừng sang mục đích khác;
• Sử dụng đất dự án không đúng nội dung được phê duyệt.

Nếu đất bị thu hồi theo trường hợp này thì người sử dụng không được bồi thường về đất. Tài sản tạo lập trái pháp luật trên đất cũng có thể không được bồi thường.

Do đó, cơ quan có thẩm quyền không thể chỉ căn cứ vào hiện trạng sử dụng sai mục đích để kết luận ngay. Cần kiểm tra đã có quyết định xử phạt hợp pháp hay chưa và người sử dụng có tiếp tục vi phạm sau khi bị xử phạt hay không. Điều kiện này được thể hiện cụ thể tại Điều 81 Luật Đất đai 2024. Xem quy định về thu hồi đất do vi phạm.

3. Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai

Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm bao gồm:

• Sử dụng đất sai mục đích, đã bị xử phạt nhưng tiếp tục vi phạm;
• Hủy hoại đất, đã bị xử phạt nhưng tiếp tục vi phạm;
• Đất được giao hoặc cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền;
• Nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho;
• Đất được Nhà nước giao quản lý nhưng để bị lấn, chiếm;
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
• Không sử dụng đất trong thời hạn luật định và đã bị xử phạt nhưng vẫn không đưa đất vào sử dụng;
• Đất thực hiện dự án đầu tư bị chậm tiến độ và hết thời gian gia hạn nhưng vẫn chưa đưa vào sử dụng.

Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật thuộc nhóm không được bồi thường về đất theo Điều 101 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, từng căn cứ thu hồi đều có điều kiện riêng. Chẳng hạn, đối với đất nông nghiệp không sử dụng, pháp luật quy định thời gian bỏ đất và yêu cầu đã bị xử phạt nhưng vẫn không đưa đất vào sử dụng. Cơ quan nhà nước phải chứng minh đầy đủ điều kiện trước khi ban hành quyết định thu hồi.

4. Đất hết thời hạn sử dụng nhưng không được gia hạn

Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn nhưng hết thời hạn và không được gia hạn thuộc trường hợp thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo điểm c khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Trong trường hợp này, người sử dụng không được bồi thường về đất.

Quy định này thường áp dụng đối với:

• Đất thuê của Nhà nước có thời hạn;
• Đất được giao để thực hiện dự án;
• Đất sản xuất, kinh doanh có thời hạn sử dụng;
• Đất của tổ chức được giao hoặc cho thuê trong thời hạn nhất định.

Cần phân biệt trường hợp này với đất sử dụng ổn định lâu dài như đất ở. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân không bị thu hồi chỉ vì đã sử dụng trong thời gian dài.

Trước khi kết luận không được bồi thường, cần kiểm tra:

• Loại đất và hình thức sử dụng;
• Thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất;
• Người sử dụng đã nộp hồ sơ xin gia hạn hay chưa;
• Việc không gia hạn có đúng căn cứ và trình tự không;
• Dự án có được điều chỉnh hoặc gia hạn tiến độ không;
• Có trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hay không.

5. Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Người đang sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thông thường không được bồi thường về đất.

Các trường hợp thường gặp gồm:

• Không chứng minh được nguồn gốc sử dụng;
• Chiếm đất công hoặc đất của người khác;
• Sử dụng đất có vi phạm từ ngày 01/7/2014 trở về sau;
• Thuê hoặc mượn đất nhưng yêu cầu được bồi thường như chủ sử dụng;
• Đất thuộc quỹ đất công ích;
• Đất được giao để quản lý;
• Đất đang tranh chấp mà chưa xác định được người có quyền;
• Nhận chuyển nhượng từ người không có quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Sử dụng đất thuộc hành lang hoặc phạm vi công trình công cộng không được công nhận.

Tuy nhiên, không có sổ đỏ không đồng nghĩa với không được bồi thường. Nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thửa đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng vẫn có thể được bồi thường.

Luật còn có ngoại lệ đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Việc bồi thường trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Xem khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024.

6. Đất thuê trả tiền hằng năm

Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm không được bồi thường về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi.

Tuy nhiên, người thuê có thể được xem xét:

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• Bồi thường nhà, công trình hợp pháp;
• Bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt tài sản;
• Bồi thường thiệt hại đối với máy móc, dây chuyền;
• Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;
• Các khoản hỗ trợ khác theo chính sách địa phương.

Vì vậy, phương án bồi thường không thể chỉ ghi “đất thuê hằng năm nên không được bồi thường” rồi loại bỏ toàn bộ các chi phí và tài sản hợp pháp.

7. Một số loại đất khác không được bồi thường về đất

Theo khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024, những trường hợp sau không được bồi thường về đất nhưng có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Chi phí đầu tư vào đất còn lại có thể bao gồm chi phí san lấp, cải tạo đất, chống xói mòn, gia cố nền đất và các khoản đầu tư hợp pháp khác chưa thu hồi hết. Xem Điều 107 Luật Đất đai 2024.

8. Những tài sản trên đất không được bồi thường

Không được bồi thường về đất và không được bồi thường tài sản là hai vấn đề khác nhau.

Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất có thể không được bồi thường trong các trường hợp:

• Tài sản được tạo lập trái quy định pháp luật;
• Nhà hoặc công trình xây dựng trái phép;
• Tài sản được tạo lập trong thời gian thông báo thu hồi đất đang có hiệu lực;
• Công trình theo giấy phép xây dựng có thời hạn nhưng giấy phép đã hết hạn;
• Tài sản thuộc một số trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm;
• Công trình mà chủ sở hữu xác định không còn nhu cầu sử dụng trước khi có quyết định thu hồi.

Đặc biệt, việc xây dựng thêm nhà, công trình hoặc trồng cây sau khi có thông báo thu hồi đất nhằm tăng tiền bồi thường sẽ không được công nhận.

Riêng công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn, chủ sở hữu tuy không được bồi thường giá trị công trình nhưng có thể được hỗ trợ chi phí tháo dỡ, phá dỡ và di dời. Xem Điều 105 Luật Đất đai 2024.

Không được bồi thường về đất có được hỗ trợ không?

Có thể được hỗ trợ nếu đáp ứng điều kiện.

Các khoản hỗ trợ có thể gồm:

• Hỗ trợ ổn định đời sống;
• Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;
• Hỗ trợ di dời vật nuôi;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
• Hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ và di chuyển tài sản;
• Hỗ trợ thuê nhà hoặc tạm cư;
• Các khoản hỗ trợ khác do UBND cấp tỉnh quyết định.

Điều 108 Luật Đất đai 2024 cho phép UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ khác nhằm bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người có đất bị thu hồi.

Cần kiểm tra gì khi bị xác định không được bồi thường?

Người dân nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp:

1. Quyết định thu hồi đất;
2. Căn cứ pháp lý xác định trường hợp không được bồi thường;
3. Hồ sơ xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất;
4. Hồ sơ địa chính, bản đồ và sổ mục kê;
5. Biên bản đo đạc, kiểm kê;
6. Quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
7. Tài liệu chứng minh người sử dụng tiếp tục vi phạm;
8. Kết quả xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
9. Bảng tính chi phí đầu tư vào đất còn lại;
10. Kết quả kiểm kê nhà, công trình và tài sản;
11. Danh mục các khoản hỗ trợ được áp dụng;
12. Biên bản lấy ý kiến và đối thoại.

Cơ quan thực hiện bồi thường phải nêu rõ căn cứ không bồi thường. Không nên chấp nhận một thông báo chung chung như “đất không hợp pháp” hoặc “đất lấn chiếm” mà không có tài liệu xác minh nguồn gốc và thời điểm vi phạm.

Phải làm gì khi không đồng ý với việc không bồi thường?

Người có đất bị thu hồi có thể:

• Gửi văn bản yêu cầu giải thích lý do không bồi thường;
• Bổ sung tài liệu chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Gửi ý kiến đối với dự thảo phương án bồi thường;
• Yêu cầu đối thoại và lập biên bản;
• Khiếu nại quyết định thu hồi đất;
• Khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường;
• Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền.

Cần thực hiện bằng văn bản và giữ giấy tiếp nhận. Việc chỉ phản đối bằng lời nói sẽ khó chứng minh khi phát sinh tranh chấp.

Luật sư tư vấn trường hợp không được bồi thường

Xem thêm: Bồi thường giải toả tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh hỗ trợ khách hàng:

• Kiểm tra căn cứ và thẩm quyền thu hồi đất;
• Xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất;
• Đánh giá đất chưa có sổ hoặc đất bị cho là lấn chiếm;
• Kiểm tra điều kiện thu hồi đất do vi phạm;
• Đánh giá điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
• Xác định phần diện tích đủ điều kiện bồi thường;
• Kiểm tra tài sản, công trình và chi phí đầu tư bị bỏ sót;
• Xác định các khoản hỗ trợ được hưởng;
• Soạn đơn kiến nghị, khiếu nại;
• Đại diện tham gia đối thoại;
• Bảo vệ quyền lợi trong vụ án hành chính.

Kết luận

Các trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường liên quan đến đất lấn chiếm, đất bị thu hồi do vi phạm, đất hết thời hạn không được gia hạn, đất thuê trả tiền hằng năm hoặc đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào tên gọi của loại đất để kết luận. Cần kiểm tra đầy đủ nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hồ sơ địa chính, quyết định xử phạt, điều kiện cấp sổ và tính hợp pháp của tài sản trên đất.

Không được bồi thường về đất vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư, tài sản hợp pháp và hưởng các khoản hỗ trợ.

Đây là nhóm hồ sơ dễ phát sinh tranh chấp và có thể ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Người dân nên yêu cầu giải thích bằng văn bản và nhờ luật sư kiểm tra trước khi ký đồng ý với phương án bồi thường.

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh – Đồng hành bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong các vụ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.