Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất?

Dự án nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất? Phân tích điều kiện, danh mục dự án, quy trình và cách phân biệt với đấu giá đất.

Khi chuẩn bị một dự án đầu tư có sử dụng đất, doanh nghiệp cần xác định ngay từ đầu khu đất sẽ được tiếp cận bằng phương thức nào:

• Đấu giá quyền sử dụng đất;
• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu;
• Thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Việc lựa chọn phương thức tiếp cận đất không hoàn toàn phụ thuộc vào đề xuất của doanh nghiệp. Cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào nguồn gốc đất, quy hoạch, loại dự án, nhu cầu thu hồi đất và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Về nguyên tắc, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được áp dụng khi Nhà nước cần lựa chọn một nhà đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm và có phương án thực hiện tốt nhất đối với dự án thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu đấu thầu.

Đối tượng cạnh tranh trong trường hợp này không chỉ là quyền sử dụng một khu đất mà còn bao gồm năng lực, kinh nghiệm, phương án đầu tư, hiệu quả sử dụng đất, tiến độ và các cam kết thực hiện dự án của nhà đầu tư.

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được áp dụng đối với những nhóm dự án nhất định, khi khu đất và dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Lưu ý cập nhật: Tại thời điểm ngày 01/8/2026, Nghị định 115/2024/NĐ-CP vẫn đang có hiệu lực. Chính phủ đã ban hành Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, nhưng Nghị định này đến ngày 21/8/2026 mới bắt đầu có hiệu lực. Doanh nghiệp triển khai hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp cần kiểm tra văn bản áp dụng tại đúng thời điểm thực hiện thủ tục. Xem Nghị định 274/2026/NĐ-CP.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất là gì?

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là quá trình cơ quan nhà nước tổ chức cạnh tranh công khai để lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng tốt nhất yêu cầu thực hiện một dự án.

Nhà đầu tư tham dự phải chứng minh các nội dung như:

• Tư cách pháp lý;
• Năng lực tài chính;
• Vốn chủ sở hữu;
• Kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự;
• Phương án đầu tư;
• Phương án xây dựng và phát triển hạ tầng;
• Hiệu quả sử dụng đất;
• Tiến độ thực hiện;
• Khả năng huy động vốn;
• Cam kết về môi trường và xã hội;
• Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;
• Các yêu cầu chuyên ngành khác.

Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường và các thủ tục chuyên ngành có liên quan.

Những trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 115/2024/NĐ-CP, có thể chia thành hai nhóm chính.

1. Dự án khu đô thị và khu dân cư nông thôn

Nhóm thứ nhất là dự án thuộc khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024, được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nhóm này chủ yếu bao gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp;
• Dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ;
• Dự án có hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ với nhà ở;
• Dự án xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị;
• Dự án khu dân cư nông thôn.

Không phải cứ doanh nghiệp đặt tên dự án là “khu đô thị” hoặc “khu dân cư” thì đương nhiên phải đấu thầu. Cần kiểm tra bản chất, quy mô, chức năng và hệ thống hạ tầng của dự án.

Để được tổ chức đấu thầu, dự án còn phải nằm trong danh mục khu đất thực hiện đấu thầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

2. Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và pháp luật chuyên ngành yêu cầu đấu thầu

Nhóm thứ hai là dự án:

• Thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024;
• Không thuộc nhóm dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn nói trên;
• Đồng thời, pháp luật quản lý ngành hoặc lĩnh vực quy định phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP, một số loại dự án thường gặp gồm:

Dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt

Dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt thuộc trường hợp pháp luật về bảo vệ môi trường yêu cầu tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Việc đánh giá nhà đầu tư không chỉ căn cứ vào vốn mà còn có thể xem xét:

• Công nghệ xử lý chất thải;
• Công suất xử lý;
• Tỷ lệ chôn lấp;
• Khả năng thu hồi năng lượng;
• Chi phí xử lý;
• Tiêu chuẩn môi trường;
• Kinh nghiệm vận hành;
• Tiến độ xây dựng.

Dự án công trình cấp nước

Dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch.

Nhà đầu tư có thể phải đáp ứng yêu cầu về:

• Nguồn nước;
• Công nghệ xử lý;
• Công suất cấp nước;
• Mạng lưới phân phối;
• Chất lượng nước;
• Giá nước dự kiến;
• Khả năng cấp nước ổn định;
• Năng lực vận hành công trình.

Dự án đầu tư xây dựng chợ

Dự án đầu tư xây dựng chợ thuộc trường hợp pháp luật về phát triển và quản lý chợ yêu cầu tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Việc xác định có phải đấu thầu hay không cần kiểm tra:

• Nguồn gốc khu đất;
• Quy hoạch mạng lưới chợ;
• Quyết định chủ trương đầu tư;
• Danh mục dự án;
• Số lượng nhà đầu tư quan tâm;
• Quy định quản lý chợ của địa phương.

Dự án trạm dừng nghỉ đường bộ

Dự án đầu tư xây dựng trạm dừng nghỉ thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành đường bộ.

Hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư thường đặt ra yêu cầu về:

• Vị trí kết nối giao thông;
• Quy mô trạm dừng nghỉ;
• Bãi đỗ xe;
• Cây xăng hoặc trạm sạc;
• Khu vệ sinh;
• Dịch vụ ăn uống;
• Phương án bảo đảm trật tự, an toàn giao thông;
• Tiến độ đầu tư và vận hành.

Dự án công trình dịch vụ hàng không

Dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay phải đấu thầu nếu thuộc trường hợp pháp luật về hàng không dân dụng quy định phải lựa chọn nhà đầu tư.

Dự án có thể liên quan đến:

• Nhà ga hàng hóa;
• Kho hàng không;
• Cung cấp suất ăn;
• Bảo dưỡng tàu bay;
• Dịch vụ mặt đất;
• Bãi đỗ xe;
• Công trình dịch vụ phi hàng không;
• Hạ tầng kỹ thuật tại sân bay.

Dự án xã hội hóa trong giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và môi trường

Dự án xã hội hóa trong các lĩnh vực sau có thể phải tổ chức đấu thầu khi có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm và cùng đăng ký thực hiện:

• Giáo dục;
• Đào tạo;
• Y tế;
• Văn hóa;
• Thể thao;
• Môi trường.

Ví dụ:

• Trường học ngoài công lập;
• Bệnh viện tư nhân;
• Trung tâm khám chữa bệnh;
• Khu thể thao;
• Nhà thi đấu;
• Trung tâm văn hóa;
• Công trình xử lý môi trường;
• Cơ sở xã hội hóa khác.

Việc có nhiều nhà đầu tư quan tâm không phải là điều kiện duy nhất. Dự án còn phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và đáp ứng các điều kiện theo pháp luật chuyên ngành.

Dự án nhà ở xã hội

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi:

• Khu đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi;
• Dự án thuộc trường hợp pháp luật về nhà ở yêu cầu tổ chức đấu thầu;
• Có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm và đăng ký thực hiện;
• Khu đất và dự án đáp ứng điều kiện đưa ra đấu thầu.

Không phải tất cả dự án nhà ở xã hội đều phải đấu thầu. Nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư có thể áp dụng cơ chế khác.

Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể phải tổ chức đấu thầu nếu thuộc trường hợp pháp luật về nhà ở quy định và có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm.

Do đặc thù liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của nhiều chủ sở hữu, dự án này còn phải xử lý các vấn đề:

• Kiểm định chất lượng chung cư;
• Phương án phá dỡ;
• Bồi thường và tái định cư;
• Bố trí chỗ ở tạm thời;
• Sự đồng thuận của chủ sở hữu;
• Quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng;
• Phần diện tích kinh doanh hoàn vốn;
• Thời gian hoàn thành dự án.

Dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân có thể thuộc trường hợp phải đấu thầu khi pháp luật về nhà ở quy định và có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng quan tâm, đăng ký thực hiện.

Điều kiện để khu đất được đưa ra đấu thầu

Không phải dự án thuộc các nhóm kể trên đều có thể tổ chức đấu thầu ngay. Khu đất dự kiến thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện cần thiết.

Thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Quỹ đất phải thuộc trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 79 Luật Đất đai 2024.

Nếu dự án được thực hiện thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không mặc nhiên chuyển sang đấu thầu chỉ vì có nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Có trong danh mục khu đất thực hiện đấu thầu

Khu đất phải thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Đây là căn cứ quan trọng để phân biệt giữa:

• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Đấu giá quyền sử dụng đất;
• Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu;
• Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Phù hợp với quy hoạch

Khu đất phải phù hợp với các quy hoạch có liên quan, chẳng hạn:

• Quy hoạch tỉnh;
• Quy hoạch sử dụng đất;
• Quy hoạch đô thị và nông thôn;
• Quy hoạch xây dựng;
• Quy hoạch phân khu;
• Quy hoạch ngành;
• Kế hoạch sử dụng đất;
• Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu phù hợp

Dự án phải có cơ sở quy hoạch đủ rõ để nhà đầu tư lập phương án dự thầu và tính toán hiệu quả đầu tư.

Các chỉ tiêu cần quan tâm gồm:

• Diện tích khu đất;
• Chức năng sử dụng đất;
• Mật độ xây dựng;
• Hệ số sử dụng đất;
• Tầng cao công trình;
• Quy mô dân số;
• Chỉ tiêu đất ở;
• Đất giao thông;
• Đất công trình công cộng;
• Phần đất phải bàn giao cho Nhà nước;
• Nghĩa vụ xây dựng hạ tầng;
• Chỉ tiêu nhà ở xã hội.

Đáp ứng điều kiện theo pháp luật đấu thầu và pháp luật chuyên ngành

Ngoài đất đai và quy hoạch, dự án còn phải đáp ứng điều kiện tổ chức đấu thầu theo:

• Luật Đấu thầu;
• Pháp luật đầu tư;
• Pháp luật nhà ở;
• Pháp luật kinh doanh bất động sản;
• Pháp luật xây dựng;
• Pháp luật bảo vệ môi trường;
• Pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu thầu

Nhà đầu tư muốn tham gia phải đáp ứng điều kiện theo hồ sơ mời thầu và pháp luật có liên quan.

Các điều kiện thường bao gồm:

• Có tư cách pháp lý hợp lệ;
• Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất;
• Đáp ứng điều kiện tiếp cận đất đai;
• Đáp ứng điều kiện đầu tư, kinh doanh;
• Có vốn chủ sở hữu theo yêu cầu;
• Có khả năng huy động vốn;
• Có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự;
• Không đang trong thời gian bị cấm tham gia đấu thầu;
• Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu;
• Không vi phạm pháp luật đất đai hoặc đã khắc phục vi phạm;
• Có bảo đảm dự thầu;
• Có phương án thực hiện dự án khả thi;
• Cam kết tiến độ;
• Đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản nếu dự án có kinh doanh bất động sản;
• Thực hiện ký quỹ hoặc bảo đảm thực hiện dự án nếu thuộc trường hợp áp dụng.

Đối với liên danh, từng thành viên phải chứng minh phần công việc, tỷ lệ góp vốn, trách nhiệm và năng lực tương ứng với nội dung đảm nhận.

Có phải cứ hai nhà đầu tư quan tâm là phải đấu thầu?

Không phải.

Việc có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm chỉ là một trong các điều kiện áp dụng đối với một số nhóm dự án nhất định, chẳng hạn:

• Dự án xã hội hóa trong giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
• Dự án nhà ở xã hội;
• Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
• Dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Muốn kết luận phải đấu thầu, dự án còn phải được kiểm tra về:

1. Loại dự án;
2. Nguồn gốc khu đất;
3. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất;
4. Danh mục khu đất thực hiện đấu thầu;
5. Quy hoạch;
6. Quy định của pháp luật chuyên ngành;
7. Điều kiện cụ thể để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Dự án nhà ở thương mại có bắt buộc đấu thầu không?

Không phải mọi dự án nhà ở thương mại đều phải đấu thầu.

Phương thức lựa chọn nhà đầu tư có thể khác nhau:

• Dự án khu đô thị, khu dân cư thuộc trường hợp Điều 126 Luật Đất đai có thể phải đấu thầu;
• Quỹ đất sạch của Nhà nước đủ điều kiện có thể được đưa ra đấu giá;
• Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể đề nghị thực hiện dự án theo pháp luật đầu tư và nhà ở;
• Nhà đầu tư có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp pháp luật cho phép;
• Một số dự án có thể được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu nếu thuộc Điều 124 Luật Đất đai.

Do đó, không thể chỉ căn cứ vào tên gọi “dự án nhà ở thương mại” để kết luận phương thức lựa chọn nhà đầu tư.

Dự án nhà máy, nhà xưởng có phải đấu thầu không?

Không phải mọi dự án nhà máy hoặc nhà xưởng đều phải đấu thầu.

Doanh nghiệp có thể tiếp cận đất bằng những phương thức sau:

• Thuê lại đất trong khu công nghiệp;
• Thuê đất trong cụm công nghiệp;
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Thuê quyền sử dụng đất;
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Tham gia đấu giá quỹ đất của Nhà nước;
• Được Nhà nước cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu nếu thuộc trường hợp luật định;
• Tham gia đấu thầu nếu dự án thuộc ngành, lĩnh vực bắt buộc lựa chọn nhà đầu tư.

Trước khi đặt cọc nhận chuyển nhượng đất để xây nhà xưởng, doanh nghiệp cần kiểm tra quy hoạch, mục đích sử dụng đất và cơ chế tiếp cận đất.

Phân biệt đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Nói ngắn gọn:

• Đấu giá đất tập trung lựa chọn người trả giá phù hợp cao nhất cho khu đất;
• Đấu thầu dự án tập trung lựa chọn nhà đầu tư và phương án thực hiện dự án tốt nhất.

Trúng thầu có được giao đất ngay không?

Không phải cứ có quyết định công nhận nhà đầu tư trúng thầu là được sử dụng đất ngay.

Nhà đầu tư còn phải thực hiện các công việc như:

• Hoàn thiện và ký kết hợp đồng dự án;
• Thành lập doanh nghiệp dự án nếu hồ sơ yêu cầu;
• Thực hiện bảo đảm thực hiện hợp đồng;
• Hoàn thành thủ tục chấp thuận đầu tư;
• Thực hiện thu hồi đất;
• Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
• Thực hiện thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất;
• Xác định và nộp nghĩa vụ tài chính;
• Thực hiện thủ tục quy hoạch;
• Thực hiện thủ tục môi trường;
• Thẩm định về phòng cháy chữa cháy;
• Xin giấy phép xây dựng;
• Nhận bàn giao mặt bằng;
• Triển khai dự án đúng tiến độ.

Việc chậm giải phóng mặt bằng hoặc chưa xác định được nghĩa vụ tài chính có thể ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ dự án.

Quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất

Bước 1: Xác định dự án thuộc trường hợp phải đấu thầu

Cơ quan có thẩm quyền phải rà soát loại dự án, nguồn gốc khu đất, trường hợp thu hồi đất và quy định pháp luật chuyên ngành.

Bước 2: Quyết định chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt thông tin dự án

Nếu dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư.

Nếu không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền thực hiện phê duyệt thông tin dự án theo quy định.

Bước 3: Công bố thông tin dự án

Thông tin dự án được đăng tải công khai để nhà đầu tư tiếp cận và đăng ký quan tâm.

Bước 4: Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện:

• Lập hồ sơ mời thầu;
• Xác định tiêu chuẩn đánh giá;
• Xác định yêu cầu năng lực, kinh nghiệm;
• Xác định nghĩa vụ của nhà đầu tư;
• Thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu.

Bước 5: Tổ chức đấu thầu

Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ dự thầu theo yêu cầu, đồng thời thực hiện bảo đảm dự thầu.

Bước 6: Đánh giá hồ sơ dự thầu

Việc đánh giá thường bao gồm:

• Tính hợp lệ;
• Năng lực và kinh nghiệm;
• Phương án kỹ thuật;
• Phương án đầu tư;
• Hiệu quả sử dụng đất;
• Phương án tài chính;
• Nghĩa vụ với Nhà nước;
• Tiến độ thực hiện;
• Các yêu cầu chuyên ngành.

Bước 7: Phê duyệt và công khai kết quả

Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và công khai theo quy định.

Bước 8: Đàm phán, hoàn thiện và ký hợp đồng dự án

Nhà đầu tư trúng thầu và cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện các nội dung về:

• Phạm vi dự án;
• Tiến độ;
• Nghĩa vụ đầu tư;
• Nghĩa vụ tài chính;
• Trách nhiệm giải phóng mặt bằng;
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng;
• Xử lý vi phạm;
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng;
• Bàn giao công trình hoặc hạ tầng.

Bước 9: Giao đất, cho thuê đất và triển khai dự án

Sau khi đáp ứng điều kiện, nhà đầu tư thực hiện thủ tục đất đai và triển khai dự án theo hồ sơ trúng thầu.

Những rủi ro nhà đầu tư cần kiểm tra

Nhầm đấu thầu với đấu giá đất

Nếu xác định sai cơ chế tiếp cận đất, doanh nghiệp có thể mất nhiều chi phí lập dự án nhưng không được chấp thuận triển khai.

Dự án chưa có trong danh mục khu đất đấu thầu

Nhà đầu tư quan tâm và đề xuất dự án không có nghĩa cơ quan nhà nước có thể tổ chức đấu thầu ngay.

Quy hoạch chưa rõ ràng

Thiếu quy hoạch chi tiết hoặc chỉ tiêu quy hoạch không rõ sẽ khiến nhà đầu tư không xác định được:

• Diện tích thương mại;
• Chi phí hạ tầng;
• Nghĩa vụ bàn giao;
• Quy mô sản phẩm;
• Khả năng hoàn vốn.

Không tính đủ chi phí giải phóng mặt bằng

Chi phí dự án có thể tăng mạnh do:

• Giá bồi thường thay đổi;
• Nhiều hộ dân chưa đồng thuận;
• Phát sinh tái định cư;
• Có tranh chấp đất đai;
• Có tài sản chưa được kiểm kê;
• Phải di dời công trình hạ tầng;
• Thời gian thu hồi đất kéo dài.

Năng lực tài chính không đáp ứng

Nhà đầu tư phải tính đồng thời:

• Vốn chủ sở hữu;
• Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất;
• Chi phí bồi thường;
• Chi phí xây dựng;
• Chi phí lãi vay;
• Chi phí hạ tầng;
• Nghĩa vụ nhà ở xã hội;
• Chi phí vận hành;
• Dự phòng trượt giá.

Hồ sơ dự thầu không thống nhất

Chỉ cần có mâu thuẫn giữa phương án tài chính, tiến độ và giải pháp kỹ thuật, hồ sơ dự thầu có thể bị đánh giá không đáp ứng.

Câu hỏi thường gặp

Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thì có tổ chức đấu thầu không?

Cách xử lý phụ thuộc vào loại dự án, pháp luật áp dụng và kết quả công bố thông tin. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định dự án có thuộc trường hợp được xem xét chấp thuận nhà đầu tư hay phải tiếp tục tổ chức thủ tục cạnh tranh.

Doanh nghiệp FDI có được tham gia đấu thầu không?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể tham gia nếu đáp ứng:

• Điều kiện tiếp cận thị trường;
• Điều kiện đầu tư;
• Điều kiện được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất;
• Điều kiện kinh doanh bất động sản;
• Yêu cầu của hồ sơ mời thầu;
• Điều kiện chuyên ngành.

Nhà đầu tư đang sử dụng một phần đất trong khu vực dự án có được tham gia đấu thầu không?

Có thể được tham gia nếu đáp ứng điều kiện của nhà đầu tư và hồ sơ mời thầu. Quyền đang sử dụng một phần diện tích đất không đương nhiên làm phát sinh quyền được chỉ định thực hiện toàn bộ dự án.

Có được chuyển nhượng dự án sau khi trúng thầu không?

Không đương nhiên. Việc chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời:

• Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư;
• Điều kiện kinh doanh bất động sản;
• Điều kiện đất đai;
• Cam kết trong hồ sơ dự thầu;
• Nội dung hợp đồng dự án;
• Sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà đầu tư trúng thầu nhưng chậm triển khai thì bị xử lý thế nào?

Tùy mức độ vi phạm, nhà đầu tư có thể:

• Bị xử phạt;
• Bị yêu cầu khắc phục;
• Bị thu giữ bảo đảm thực hiện hợp đồng;
• Bị chấm dứt hợp đồng dự án;
• Bị chấm dứt hoạt động đầu tư;
• Bị thu hồi đất;
• Bị cấm tham gia hoạt động đấu thầu;
• Phải bồi thường thiệt hại.

Dịch vụ tư vấn đấu thầu dự án có sử dụng đất của Song Thịnh

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh hỗ trợ nhà đầu tư trong toàn bộ quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án:

• Xác định dự án phải đấu thầu hay đấu giá quyền sử dụng đất;
• Kiểm tra nguồn gốc và tình trạng pháp lý khu đất;
• Kiểm tra danh mục khu đất thực hiện đấu thầu;
• Thẩm định quy hoạch;
• Tư vấn đề xuất dự án đầu tư;
• Tư vấn chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Rà soát điều kiện của nhà đầu tư;
• Tư vấn thành lập liên danh;
• Phân tích yêu cầu về vốn chủ sở hữu;
• Rà soát hồ sơ mời thầu;
• Chuẩn bị hồ sơ dự thầu;
• Tư vấn phương án tài chính và hiệu quả sử dụng đất;
• Tư vấn hợp đồng dự án;
• Tư vấn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng;
• Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất;
• Tư vấn quy hoạch, xây dựng, môi trường và PCCC;
• Tư vấn chuyển nhượng dự án;
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước.

Kết luận

Một dự án phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất khi thuộc nhóm dự án được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và đáp ứng điều kiện theo pháp luật đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Muốn xác định chính xác, cần kiểm tra tối thiểu sáu vấn đề:

1. Dự án thuộc loại hình nào;
2. Nguồn gốc và hiện trạng khu đất;
3. Nhà nước có phải thu hồi đất hay không;
4. Khu đất đã thuộc danh mục đấu thầu chưa;
5. Pháp luật chuyên ngành có yêu cầu đấu thầu không;
6. Có thuộc trường hợp đấu giá, giao đất trực tiếp hoặc thỏa thuận nhận đất hay không.

Xác định sai phương thức lựa chọn nhà đầu tư có thể khiến dự án không được chấp thuận, hồ sơ bị trả lại hoặc doanh nghiệp mất chi phí chuẩn bị, giải phóng mặt bằng và huy động vốn.

Thông tin liên hệ

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh

• Trụ sở: 1070 (Tầng 1) Võ Văn Kiệt, phường An Đông, TP. Hồ Chí Minh
• Văn phòng Quận 5: 4 Nguyễn Án, phường Chợ Lớn, TP. Hồ Chí Minh
• Văn phòng Phú Nhuận: 176/39 Trần Huy Liệu, phường Cầu Kiệu, TP. Hồ Chí Minh
• Văn phòng Thủ Đức: 48A Dương Đình Hội, phường Phước Long, TP. Hồ Chí Minh
• Chi nhánh Bình Dương: 49 đường số 1, phường Lái Thiêu, TP. Hồ Chí Minh
• Website: www.luatsongthinh.com
• Hotline: 0945 076 879