Nội dung bài viết

Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư gồm những giấy tờ nào? Hướng dẫn thành phần hồ sơ, nội dung đề xuất dự án và những lỗi thường gặp năm 2026.

Khi chuẩn bị thực hiện dự án có sử dụng đất, xây dựng nhà ở, khu đô thị, nhà máy hoặc dự án thuộc ngành nghề đặc thù, nhà đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai.

Từ ngày 31/3/2026, hồ sơ và thủ tục này được thực hiện theo Luật Đầu tư năm 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP. So với quy định trước đây, hồ sơ được quy định rõ hơn về hiện trạng sử dụng đất, rừng, khu vực biển, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và nội dung đặc thù của dự án xây dựng. Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Chấp thuận chủ trương đầu tư là gì?

Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và quyết định những nội dung cơ bản của dự án, chẳng hạn:

Mục tiêu và quy mô đầu tư;
Địa điểm thực hiện dự án;
Diện tích và nhu cầu sử dụng đất;
Tổng vốn đầu tư;
Thời hạn hoạt động;
Tiến độ thực hiện;
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Các ưu đãi, hỗ trợ đầu tư;
Điều kiện thực hiện dự án;
Trách nhiệm của nhà đầu tư.

Đây là giai đoạn pháp lý quan trọng nhưng chưa đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã được giao đất, được cấp giấy phép xây dựng hoặc được phép đưa công trình vào hoạt động.

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư vẫn có thể phải thực hiện các thủ tục tiếp theo về lựa chọn nhà đầu tư, đăng ký đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và giấy phép chuyên ngành.

Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư gồm những gì?

Đối với dự án do nhà đầu tư đề xuất, khoản 1 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ gồm các nhóm tài liệu sau:

1. Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư

Văn bản đề nghị phải thể hiện nhu cầu thực hiện dự án và cam kết nhà đầu tư tự chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Nội dung cơ bản thường bao gồm:

Thông tin nhà đầu tư;
Tên dự án;
Địa điểm thực hiện;
Mục tiêu đầu tư;
Quy mô sơ bộ;
Tổng vốn dự kiến;
Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét;
Cam kết về tính chính xác của hồ sơ;
Cam kết chịu chi phí và rủi ro nếu dự án không được chấp thuận.

Văn bản phải được người đại diện hợp pháp của nhà đầu tư ký đúng thẩm quyền. Nếu người khác ký thay thì phải có văn bản ủy quyền hợp lệ.

2. Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư

Tài liệu cụ thể phụ thuộc vào nhà đầu tư là cá nhân hay tổ chức.

Đối với nhà đầu tư là cá nhân

Có thể sử dụng:

Căn cước công dân;
Hộ chiếu;
Giấy tờ hợp pháp khác xác định nhân thân.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, hộ chiếu và tài liệu do nước ngoài cấp có thể phải được hợp pháp hóa lãnh sự, dịch sang tiếng Việt và chứng thực theo quy định.

Đối với nhà đầu tư là tổ chức

Hồ sơ thường gồm:

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
Quyết định thành lập hoặc tài liệu tương đương;
Điều lệ doanh nghiệp nếu cần thiết;
Tài liệu xác định người đại diện theo pháp luật;
Nghị quyết hoặc quyết định nội bộ về việc thực hiện dự án;
Văn bản ủy quyền cho người nộp hồ sơ.

Đối với tổ chức nước ngoài, cần kiểm tra yêu cầu về hợp pháp hóa lãnh sự và chuỗi tài liệu xác định chủ sở hữu, người đại diện hợp pháp.

3. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính

Nhà đầu tư phải nộp ít nhất một trong các tài liệu chứng minh năng lực tài chính sau:

Báo cáo tài chính trong hai năm gần nhất;
Cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ;
Cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính;
Bảo lãnh về năng lực tài chính;
Xác nhận số dư tài khoản;
Hợp đồng tín dụng hoặc thỏa thuận cấp tín dụng;
Tài liệu hợp pháp khác chứng minh khả năng huy động và bố trí vốn.

Không nên chỉ nộp tài liệu thể hiện số dư tại một thời điểm nếu dự án có tổng vốn đầu tư lớn. Cơ quan thẩm định có thể đánh giá đồng thời:

Vốn chủ sở hữu;
Nợ phải trả;
Kết quả hoạt động kinh doanh;
Khả năng huy động vốn vay;
Dòng tiền thực hiện dự án;
Các dự án khác đang triển khai;
Khả năng đáp ứng tiến độ góp vốn.

Số liệu trong tài liệu tài chính phải thống nhất với tổng vốn, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn trong đề xuất dự án.

4. Đề xuất dự án đầu tư

Đây là tài liệu trọng tâm của hồ sơ. Một đề xuất dự án đầu tư thông thường phải có các nội dung:

Nhà đầu tư thực hiện hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Mục tiêu đầu tư;
Quy mô đầu tư;
Tổng vốn đầu tư;
Cơ cấu nguồn vốn;
Phương án huy động vốn;
Địa điểm thực hiện;
Thời hạn hoạt động;
Tiến độ thực hiện;
Hiện trạng sử dụng đất;
Hiện trạng sử dụng rừng hoặc khu vực biển nếu có;
Nhu cầu sử dụng đất, rừng hoặc khu vực biển;
Nhu cầu sử dụng lao động;
Đề xuất ưu đãi đầu tư;
Tác động và hiệu quả kinh tế – xã hội;
Đánh giá sơ bộ tác động môi trường nếu thuộc trường hợp áp dụng;
Cơ chế, chính sách đặc biệt nếu có.

Trường hợp pháp luật về xây dựng hoặc pháp luật chuyên ngành yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư có thể nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư.

5. Tài liệu về địa điểm thực hiện dự án

Nếu dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hợp đồng thuê đất hoặc thuê nhà xưởng;
Hợp đồng nguyên tắc về việc thuê địa điểm;
Văn bản thỏa thuận cho sử dụng địa điểm;
Tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án.

Tài liệu về địa điểm cần được kiểm tra kỹ về:

Chủ sử dụng đất;
Mục đích sử dụng đất;
Thời hạn sử dụng;
Tình trạng thế chấp;
Tranh chấp và kê biên;
Quy hoạch sử dụng đất;
Quy hoạch xây dựng;
Khả năng chuyển mục đích;
Điều kiện đưa đất vào kinh doanh;
Sự phù hợp giữa mục đích dự án và mục đích sử dụng đất.

Việc có hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận thuê đất không đồng nghĩa khu đất chắc chắn đủ điều kiện thực hiện dự án.

6. Nội dung giải trình về công nghệ

Tài liệu này áp dụng đối với dự án thuộc diện phải thẩm định hoặc lấy ý kiến về công nghệ.

Nội dung giải trình có thể gồm:

Tên và xuất xứ công nghệ;
Sơ đồ quy trình công nghệ;
Thông số kỹ thuật;
Tình trạng máy móc, thiết bị;
Mức độ tự động hóa;
Tiêu chuẩn chất lượng;
Nhu cầu nguyên liệu;
Mức tiêu hao năng lượng;
Phương án xử lý chất thải;
Khả năng chuyển giao công nghệ;
Đánh giá nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường.

Các dự án sử dụng công nghệ cũ, công nghệ hạn chế chuyển giao hoặc có nguy cơ gây ô nhiễm thường được xem xét chặt chẽ hơn.

7. Hợp đồng BCC nếu đầu tư theo hình thức BCC

Nếu dự án được thực hiện theo hợp đồng hợp tác kinh doanh – BCC, hồ sơ phải kèm theo hợp đồng BCC.

Hợp đồng cần xác định rõ:

Các bên tham gia;
Mục tiêu và phạm vi hợp tác;
Phần vốn đóng góp;
Phân chia kết quả kinh doanh;
Tiến độ góp vốn;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Bộ máy điều phối;
Phương thức quản lý tài sản;
Trách nhiệm tài chính;
Cơ chế xử lý vi phạm;
Giải quyết tranh chấp;
Điều kiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng.

8. Tài liệu khác liên quan đến dự án

Tùy loại dự án, cơ quan tiếp nhận có thể xem xét những tài liệu bổ sung theo quy định của pháp luật chuyên ngành, chẳng hạn:

Hồ sơ về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự;
Tài liệu chứng minh điều kiện kinh doanh bất động sản;
Hồ sơ về sử dụng rừng;
Hồ sơ đề xuất sử dụng khu vực biển;
Văn bản về quy hoạch;
Sơ đồ vị trí và ranh giới dự án;
Hồ sơ khảo sát hiện trạng;
Phương án đấu nối hạ tầng;
Văn bản thỏa thuận cấp điện, cấp nước;
Tài liệu về năng lực công nghệ;
Hồ sơ về bảo vệ môi trường;
Tài liệu chứng minh điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài;
Các giấy phép, chấp thuận chuyên ngành có liên quan.

Hồ sơ đối với dự án đầu tư xây dựng có gì đặc biệt?

Đối với dự án đầu tư xây dựng, nội dung đề xuất phải được lập phù hợp với tính chất và quy mô công trình.

Riêng dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc khu đô thị, hồ sơ cần thuyết minh thêm:

Mức độ đáp ứng mục tiêu và định hướng phát triển đô thị;
Sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
Việc phân chia dự án thành phần nếu có;
Phương án phân kỳ đầu tư;
Khả năng bảo đảm đầu tư đồng bộ;
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật;
Hệ thống hạ tầng xã hội;
Phần hạ tầng nhà đầu tư giữ lại để kinh doanh;
Phần hạ tầng phải bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương.

Đối với dự án khu đô thị thuộc trường hợp phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, tài liệu này có thể được sử dụng thay cho đề xuất dự án đầu tư nhưng phải thể hiện đầy đủ những nội dung đặc thù theo quy định.

Dự án có sử dụng rừng phải bổ sung giấy tờ gì?

Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ và có đề xuất chuyển mục đích sử dụng rừng, nhà đầu tư phải nộp bổ sung hồ sơ đề xuất chuyển mục đích sử dụng rừng theo pháp luật về lâm nghiệp.

Nhà đầu tư cần xác định:

Loại rừng;
Diện tích dự kiến chuyển mục đích;
Hiện trạng rừng;
Ranh giới khu vực;
Thẩm quyền quyết định chuyển mục đích;
Nghĩa vụ trồng rừng thay thế;
Mức độ phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp;
Khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng rừng.

Nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư ở đâu?

Cơ quan tiếp nhận phụ thuộc vào thẩm quyền chấp thuận và địa điểm thực hiện dự án.

Hồ sơ có thể được nộp tại:

Bộ Tài chính đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ theo trường hợp luật định;
Cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh đối với dự án thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh;
Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế đối với dự án thuộc phạm vi quản lý và thẩm quyền của cơ quan này.

Theo thủ tục đang áp dụng, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền nộp 01 bộ hồ sơ kèm bản điện tử. Đối với dự án thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến các cơ quan liên quan và lập báo cáo thẩm định trước khi trình quyết định. Quy định về hồ sơ và thủ tục năm 2026.

Quy trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư

Bước 1: Xác định dự án có thuộc diện chấp thuận hay không

Không phải mọi dự án đầu tư đều phải thực hiện thủ tục này. Cần kiểm tra:

Loại hình dự án;
Quy mô vốn;
Ngành nghề đầu tư;
Nhu cầu sử dụng đất;
Địa điểm thực hiện;
Yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc rừng;
Ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;
Thẩm quyền chấp thuận.

Bước 2: Kiểm tra pháp lý khu đất

Nhà đầu tư cần làm rõ cơ chế tiếp cận đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất;
Thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thuê lại đất trong khu công nghiệp;
Sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp đang có.

Bước 3: Lập hồ sơ đề xuất dự án

Đề xuất dự án phải thống nhất giữa mục tiêu, quy mô, tổng vốn, diện tích đất và tiến độ thực hiện.

Bước 4: Nộp hồ sơ

Nhà đầu tư nộp hồ sơ giấy và bản điện tử đến đúng cơ quan có thẩm quyền.

Bước 5: Lấy ý kiến và thẩm định

Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến về:

Quy hoạch;
Đất đai;
Xây dựng;
Môi trường;
Công nghệ;
Quốc phòng, an ninh;
Điều kiện lựa chọn nhà đầu tư;
Năng lực thực hiện dự án;
Nội dung chuyên ngành.

Bước 6: Ban hành quyết định

Nếu hồ sơ đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Những lỗi khiến hồ sơ dễ bị yêu cầu sửa đổi

Xác định sai phương thức lựa chọn nhà đầu tư

Dự án có đất không đồng nghĩa nhà đầu tư đang đề xuất sẽ được chấp thuận thực hiện. Cơ quan thẩm định còn phải xác định dự án thuộc trường hợp:

Đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
Chấp thuận nhà đầu tư;
Giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu;
Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Năng lực tài chính không phù hợp quy mô dự án

Tổng vốn dự án quá lớn so với vốn chủ sở hữu hoặc báo cáo tài chính có nhiều khoản nợ có thể khiến tính khả thi của dự án bị nghi ngờ.

Quy hoạch và mục tiêu dự án không thống nhất

Ví dụ, đất được quy hoạch cho công trình công cộng nhưng nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở thương mại thì hồ sơ khó được xem xét.

Tiến độ thiếu tính khả thi

Tiến độ phải tính đến thời gian thực hiện:

Lựa chọn nhà đầu tư;
Giải phóng mặt bằng;
Giao đất;
Quy hoạch chi tiết;
Đánh giá tác động môi trường;
Thẩm định thiết kế;
Phòng cháy chữa cháy;
Cấp giấy phép xây dựng;
Thi công và nghiệm thu.

Số liệu trong hồ sơ mâu thuẫn

Các lỗi thường gặp gồm:

Diện tích đất không thống nhất;
Tổng vốn khác nhau giữa các tài liệu;
Vốn chủ sở hữu vượt quá khả năng tài chính;
Công suất dự án không phù hợp diện tích;
Tiến độ góp vốn không khớp tiến độ xây dựng;
Sơ đồ vị trí khác với giấy tờ về đất;
Tên nhà đầu tư hoặc dự án ghi không thống nhất.

Câu hỏi thường gặp

Có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là đủ chứng minh năng lực tài chính không?

Không. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp chỉ chứng minh tư cách pháp lý, không thể hiện doanh nghiệp thực tế có đủ vốn thực hiện dự án.

Báo cáo tài chính có bắt buộc phải kiểm toán không?

Tùy loại nhà đầu tư và yêu cầu của dự án. Trường hợp pháp luật chuyên ngành hoặc hồ sơ dự án yêu cầu báo cáo tài chính đã kiểm toán thì nhà đầu tư phải đáp ứng. Ngay cả khi không bắt buộc, báo cáo được kiểm toán thường có giá trị chứng minh tốt hơn.

Có thể dùng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án không?

Có, nếu pháp luật về xây dựng hoặc pháp luật có liên quan quy định dự án phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Báo cáo vẫn phải thể hiện đầy đủ các nội dung cần thiết phục vụ việc thẩm định chủ trương đầu tư.

Được chấp thuận chủ trương đầu tư có được xây dựng ngay không?

Không. Nhà đầu tư chỉ được xây dựng sau khi hoàn thành các thủ tục về đất đai, quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy, thẩm định thiết kế và giấy phép xây dựng theo quy định.

Có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư khi chưa có đất không?

Có thể trong một số trường hợp, nhưng phải xác định rõ nhu cầu sử dụng đất và phương thức lựa chọn nhà đầu tư. Việc nộp đề xuất dự án không làm phát sinh quyền ưu tiên được giao đất hoặc được lựa chọn làm nhà đầu tư.

Dịch vụ xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Luật Song Thịnh

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh hỗ trợ nhà đầu tư trong toàn bộ quá trình chuẩn bị và triển khai dự án:

Kiểm tra dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
Xác định thẩm quyền giải quyết;
Kiểm tra pháp lý và quy hoạch khu đất;
Xác định cơ chế đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận nhà đầu tư;
Tư vấn điều kiện tiếp cận đất đai;
Rà soát năng lực tài chính;
Soạn văn bản đề nghị thực hiện dự án;
Lập đề xuất dự án đầu tư;
Chuẩn bị hồ sơ về địa điểm;
Tư vấn cơ cấu vốn và tiến độ;
Tư vấn dự án nhà ở, khu đô thị và nhà xưởng;
Tư vấn dự án có vốn đầu tư nước ngoài;
Đại diện nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước;
Giải trình, sửa đổi và bổ sung hồ sơ;
Thực hiện các thủ tục đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường và PCCC sau khi dự án được chấp thuận.

Kết luận

Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư không chỉ là tập hợp các giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp. Phần quan trọng nhất là đề xuất dự án phải chứng minh được tính hợp pháp, phù hợp quy hoạch, khả thi về tài chính và hiệu quả trong việc sử dụng đất.

Trước khi nộp hồ sơ, nhà đầu tư nên kiểm tra tối thiểu sáu vấn đề:

Dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư không;
Cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận;
Khu đất có phù hợp quy hoạch không;
Nhà đầu tư sẽ tiếp cận đất bằng phương thức nào;
Năng lực tài chính có đáp ứng tổng vốn và tiến độ không;
Dự án có phải bổ sung hồ sơ về xây dựng, công nghệ, môi trường, rừng hoặc khu vực biển không.

Chuẩn bị sai cơ chế đầu tư hoặc hồ sơ đất đai không phù hợp có thể khiến dự án bị kéo dài, hồ sơ phải sửa đổi nhiều lần hoặc không được chấp thuận.

Thông tin liên hệ

Công Ty Luật Quốc Tế Song Thịnh

Trụ sở: 1070 (Tầng 1) Võ Văn Kiệt, phường An Đông, TP. Hồ Chí Minh
Văn phòng Quận 5: 4 Nguyễn Án, phường Chợ Lớn, TP. Hồ Chí Minh
Văn phòng Phú Nhuận: 176/39 Trần Huy Liệu, phường Cầu Kiệu, TP. Hồ Chí Minh
Văn phòng Thủ Đức: 48A Dương Đình Hội, phường Phước Long, TP. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Bình Dương: 49 đường số 1, phường Lái Thiêu, TP. Hồ Chí Minh
Website: www.luatsongthinh.com
Hotline: 0945 076 879

Luật sư Đất đai - Doanh nghiệp - Sở hữu trí tuệ -Thuế

CÔNG TY LUẬT SONG THỊNH