Người nước ngoài có được mua đất ở Việt nam?

Người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam, những điều kiện gì cần để được sử dụng đất? Chế độ sử dụng đất có giống người Việt Nam hay không?

Người nước ngoài mua đất tại Việt Nam?

Trước hết, bạn cần biết quy định của pháp luật hiện hành, chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam là sở hữu toàn dân, nhà nước Việt Nam không công nhận quyền sở hữu riêng đối với đất đai. Cụ thể, tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, tại Việt Nam, các chủ thể chỉ có quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước công nhận, trao quyền, chứ không thể có quyền sở hữu riêng đối với đất đai.

Đồng thời, tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định rõ các đối tượng là chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

Người nước ngoài có được sở hữu đất tại Việt Nam ?

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Có thể thấy, các đối tượng là người sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013 không bao gồm cá nhân nước ngoài. Người nước ngoài không phải là đối tượng được quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, người nước ngoài vẫn có thể thông qua đầu tư, thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam để trở thành chủ thể gián tiếp được quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Người có 02 quốc tịch có được mua đất tại Việt Nam không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định:

“1. Người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam. “

Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định:

“3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Như vậy, nếu bạn là người có 02 quốc tịch, và 01 trong 02 quốc tịch là quốc tịch Việt Nam, bất kể bạn đang cư trú tại Việt Nam hay nước ngoài thì bạn vẫn thuộc đối tượng được quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, trường hợp bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì bạn cần đáp ứng các điều kiện khác. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013:

“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

…

1. b) …; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…;

…

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

…”

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Đối với trường hợp đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua đất khi đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở có quy định:

“1. …; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;…”

Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

…

1. b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.”

Tóm lại, nếu bạn là người Việt Nam có 02 quốc tịch đang sinh sống tại Việt Nam thì bạn được nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở như công dân Việt Nam. Nếu bạn là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, để được mua nhà ở, đất ở tại Việt Nam thì ngoài việc cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo pháp luật Việt Nam, đồng thời phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở gồm:

–  Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Người nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam phải thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và sở hữu đất dựa trên dự án đầu tư đó.

Tuy người nước ngoài không được sở hữu đất đai tại Việt Nam, nhưng quyền sử dụng đất đai của người nước ngoài tương đương với người Việt Nam cũng như các doanh nghiệp kinh doanh có sử dụng đất.

Trên đây là quan điểm của Công ty Luật TNHH Quốc tế Song Thịnh về quyền sử dụng đất của người nước ngoài và người có 02 quốc tịch tại Việt Nam.

Các bạn cần tư vấn thêm xin vui lòng liên hệ công ty Luật Song Thịnh, Luật sư Âu Trung Huê, hotline Luật sư tư vấn 0945076879 để được tư vấn cụ thể và thực hiện dịch vụ pháp lý.

Trân trọng!

Luật gia Triệu Vỹ